Promisiunea de vânzare-cumpărare urmează să fie introdusă în cartea funciară, astfel încât dezvoltatorii imobiliari nu vor mai putea vinde mai multe apartamente decât sunt construite.
„Am dat un raport de adoptare pentru legea care dispune reglementări clare pentru dezvoltatorii imobiliari, astfel încât să nu mai avem situații în care cetățenii de bună-credință rămân și fără bani, și fără imobile. Am introdus promisiunea de vânzare-cumpărare în cartea funciară, astfel încât să nu mai poți vinde 60 de apartamente, deși sunt construite doar jumătate.
Avansul este strict reglementat pe faze de execuție și poate fi folosit doar cu „bun de plată” emis de dirigintele de șantier, iar banii nu pot fi utilizați decât strict pentru construcția respectivă. Proiectul pe care l-am inițiat, alături de alți colegi, intră în plen — nu l-am ținut la sertar! Schimbarea în bine vine și din Parlament”, a scris marți deputatul Florin Roman pe pagina sa de Facebook.
Ce prevede noua lege pentru vânzarea de apartamente
Propunerea legislativă pentru completarea art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii a fost adoptată de Senat pe 14 aprilie, iar în prezent se află la Camera Deputaților, pentru dezbatere.
Potrivit unor amendamente aduse proiectului, până la data intrării în vigoare a prevederilor art. 26 alin. (9)-(11) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, notarea în cartea funciară a autorizaţiei de construire pentru unitățile individuale – bunuri viitoare – din cadrul condominiilor viitoare se face în mod separat, pentru fiecare unitate individuală viitoare menționată în autorizația de construire și documentația aferentă acesteia.
Ce se întâmplă cu promisiunile de vânzare pentru imobile viitoare
Notarea în cartea funciară a promisiunii având ca obiect un bun viitor (unitate individuală) nu va afecta dreptul dezvoltatorului de a efectua orice demersuri administrative, operaţiuni juridice sau cadastrale privind finalizarea proiectului, fără a fi necesar acordul prealabil al promitentului cumpărător, cu excepţia situației în care se modifică suprafaţa totală sau amplasamentul unităţii ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.
Promisiunile de vânzare având ca obiect unitățile individuale din cadrul condominiului viitor sau locuințele individuale viitoare se încheie numai în formă autentică, după notarea autorizației de construire în cartea funciară și după obţinerea, în prealabil, a extrasului de carte funciară pentru unitatea individuală viitoare sau, după caz, pentru locuința individuală viitoare. Extrasul de carte funciară solicitat de notarul public pentru încheierea promisiunilor având ca obiect unitățile individuale din cadrul condominiului – bun viitor – se eliberează din cartea funciară a terenului și cuprinde atât mențiunile corespunzătoare poziției la care s-a notat autorizația respectivă, cât și înscrierile care privesc această notare.
Cum se face preapartamentarea imobilelor noi
Operațiunea de preapartamentare a construcției de tip „condominiu – bun viitor” în unități individuale – bunuri viitoare – se va face în baza actului autentic de preapartamentare, întocmit potrivit documentației cadastrale de preapartamentare recepționată de oficiul teritorial. Documentația cadastrală de preapartamentare se întocmește de o persoană fizică sau juridică autorizată pentru executarea lucrărilor de specialitate, pe baza autorizației de construire și a documentației aferente acesteia.
Prin operațiunea de preapartamentare se deschid cartea funciară a construcției – bun viitor – de tip condominiu și cărți funciare individuale pentru toate unitățile individuale – bunuri viitoare – prevăzute în autorizația de construire și documentația aferentă acesteia. În titlul cărții funciare și în cuprinsul descrierii imobilului din partea I a cărții funciare se face mențiunea că unitățile individuale și condominiul sunt bunuri viitoare. În situația în care, până la realizarea operațiunii de apartamentare, se modifică numărul unităților individuale cuprinse în autorizația de construire inițială și în documentația aferentă acesteia, se face o actualizare a tuturor cărților funciare, pe baza unui act autentic de preapartamentare, întocmit în temeiul actului administrativ emis în condițiile legii și a unei noi documentații cadastrale de preapartamentare.
Modificările condominiului care nu afectează unitățile individuale componente se fac fără acordul promitenților cumpărători, cu excepția situației în care unitatea individuală care face obiectul unei promisiuni de vânzare / promisiuni de cumpărare / promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare se modifică în urma obținerii unui nou act administrativ emis în condițiile legii.
Plata avansului, condiționată de stadiul construcției
De asemenea, sumele achitate de cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare / promisiunii de cumpărare / promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare se depun într-un cont bancar deschis pe numele dezvoltatorului imobiliar, în orice monedă, și pot fi cheltuite de acesta numai în scopul dezvoltării imobiliare.
Procentul maxim din prețul total pe care dezvoltatorul îl poate solicita ca avans este limitat în funcție de stadiul construcției, după cum urmează:
-
15% la încheierea promisiunii de vânzare / promisiunii de cumpărare / promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare;
-
25% la finalizarea structurii de rezistență;
-
25% la finalizarea lucrărilor de instalații.
Utilizarea sumelor achitate de către cumpărător ca avans în alte scopuri decât cele prevăzute în proiectul de construcție este interzisă și se sancționează cu amendă în cuantum de 1% din cifra de afaceri înregistrată în anul anterior de către dezvoltator, dacă fapta nu constituie infracțiune în condițiile legii.
